Expulsion locative pour impayé : réalisation obligatoire d’un diagnostic social et financier

La réalisation d’un diagnostic social et financier (DSF) est une étape obligatoire dans le cadre d’une procédure judiciaire visant à la résiliation d’un bail d’habitation pour loyers impayés. Jusqu’alors prévue au stade de l’assignation en justice, sa réalisation est avancée dans certains cas…

Réalisation du diagnostic social et financier : plus tôt ?

Lorsqu’un bailleur sollicite la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation à la suite de loyers impayés, un diagnostic social et financier (DSF) est réalisé. Ce diagnostic permet d’évaluer la situation d’un locataire confronté à des impayés de loyer et contribue à identifier des solutions comme un échelonnement de la dette ou la mobilisation d’aides financières.

Jusqu’à présent, ce DSF devait être établi au moment de l’assignation en justice. Cette règle évolue lorsque le bailleur propriétaire est un particulier ou une SCI familiale (jusqu’au 4ème degré) : dans ce cas, il est désormais admis que ce DSF puisse être initié dès la phase du commandement de payer des loyers.

Le DSF est élaboré ou mis à jour par un professionnel du travail social ou de l'accompagnement, en présence du locataire qui le signe. Cet organisme doit proposer, par tous moyens, un entretien au locataire au plus tard 20 jours ouvrés (contre 15 jours auparavant) après avoir été saisi par les services de l'État.

En l'absence du locataire, le professionnel peut tout de même réaliser (ou actualiser) le diagnostic à partir des informations à sa disposition et de celles transmises par la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le DSF est ensuite transmis à la CCAPEX dès qu'il est finalisé.

Il faut noter que la CCAPEX ou le préfet (notamment lorsqu'il examine une demande de concours de la force publique) peuvent solliciter la réalisation ou la mise à jour de ce diagnostic.

Autre précision : si un mois avant la date de l'audience devant le juge, aucun diagnostic datant de moins de 6 semaines n'a été établi, un nouvel entretien doit être proposé au locataire au plus tard 6 jours ouvrés avant l'audience. Cette actualisation vise principalement à identifier la situation de vulnérabilité du locataire, sa capacité à se maintenir dans le logement et les démarches engagées.

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